ATTO DI DIFFIDA A PROCEDERE BLOCCA GARA AREA MERCATALE

In data 02 dicembre 2010, con propria Determinazione n. 420 del 02/12/2010, il Dirigente dell’Ufficio Tecnico Comunale, Dott. Ing. Nicola Bartolomeo Laruccia, in qualità di R.U.P. (Responsabile Unico del Procedimento), comunicava che erano stati “sospesi per gg. 60 i termini per la presentazione delle offerte relative alla gara “Project Financing per la realizzazione di un’area mercatale con annessi parcheggi sotterranei” – Importo intervento € 13.598.465,76”.

Una decisione sicuramente frutto di un “atto di significazione e diffida”, sottoscritto da circa 90 concittadini e protocollato in data 10 novembre per tramite del suo primo firmatario, Vito Antonio Vinci,  in cui si diffidava “il Sig. Sindaco e i Sigg. Consiglieri Comunali dal perfezionare atti e procedure in itinere”, e li si invitava “immediatamente a porre in essere tutti gli adempimenti – propri della loro specifica funzione (revoca di tutti gli atti richiamati in premessa) – necessari per ristabilire il rigoroso e doveroso rispetto delle leggi violate”.

Un documento in cui si riservavano “in difetto, di ricorrere ai competenti livelli giurisdizionali, perché individuino gli eventuali profili di reati penali e patrimoniali che dovessero essere correlati alle numerose violazioni di legge significate nel presente atto”.

“Una vicenda, quella del mercato coperto-area mercatale, su cui – sostiene il Dott. Vinci – il dibattito non può esaurirsi in uno scontro tra opposte “tifoserie”, ma riferirsi alla legittimità degli atti prodotti dalla P.A. Il mercato coperto non si può vendere: è un bene demaniale, quindi, inalienabile (leggere art.824 del cod.civile)”.

“L’area mercatale – incalza – è una vicenda più complessa e alquanto opaca. L’obiettivo è realizzare una cinquantina di appartamenti su un terreno privato che il PRG non destina ad edilizia residenziale. Non è vero che si tratta di edilizia sociale per giovani ed anziani, che è un’altra cosa, come sostiene il sig. Celiberti”.

“Infatti – prosegue – il prezzo di vendita è fissato in €/mq 1300,62 (pag.15 del disciplinare di gara per la realizzazione dell’area mercatale). Grazie ad una perizia pagata dal Comune(?!), il terreno privato è stato valutato circa il triplo del suo valore. La costruzione degli appartamenti consentirebbe al fortunato vincitore dell’appalto di realizzare ben 3 mc/mq, quasi il doppio di quanto consentito dal PRG nelle zone residenziali. Inoltre, pagherebbe il suolo molto meno di quanto è stato pagato dagli onesti imprenditori che hanno realizzato alloggi nell’ambito delle lottizzazioni”.

“La domanda da porsi – conclude – è la seguente: quale vantaggio deriva ai cittadini da un’operazione che favorirebbe una sorta di illecito arricchimento in favore di un privato cittadino proprietario del suolo e, contestualmente, determinerebbe concorrenza sleale in danno degli imprenditori edili che hanno rispettato le leggi? Ognuno tragga le sue conclusioni e si dia una risposta”!

A tale scopo, per meglio chiarire quanto accaduto sull’intera vicenda, provvediamo a pubblicare il documento integrale di diffida fatto recapitare all’intera amministrazione, compreso il Dirigente incaricato al controllo del procedimento, che ha determinato il repentino blocco del procedimento stesso.

——————————————————-

Al Sig. Sindaco

Gioia del Colle

Al Sig. Presidente del Cons. Comunale

Ai Sigg. Consiglieri Comunali

Gioia del Colle

e, p.c. Al Sig. Assessore Regionale

All’Urbanistica Prof. Angela Barbanente

Via delle Magnolie, 6-8

70026 Modugno (Bari)

Atto di significazione e diffida

Deliberazione del Consiglio Comunale n.64 dell’1.12-2008:

“Approvazione piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari”;

Deliberazione Giunta Municipale n.172 del 23.9.2010:

“Approvazione studio fattibilità per realizzazione area mercatale compresa fra via G.D’Annunzio, via della Pace e linea ferroviaria BA-TA”;

Determinazione del responsabile del settore (dirigente U.T.C.) n.976 del 27.9.2010;

Disciplinare di gara CIG 05438130AF del 27.9.2010.

I sottoscritti, residenti nel Comune di Gioia del Colle, avendo facoltà di intervenire nel procedimento amministrativo degli atti sopraelencati (ex art.9 della legge n.241/1990, come modificata dalle leggi nn.15/2005 e 80/2005″,

PREMESSO

che l’attuale Mercato Coperto, prospiciente via R. Elena, conta 20 box dove conduttori esercitano la vendita giornaliera di derrate alimentari. Esso è l’unico servizio pubblico che soddisfa, in parte, le esigenze degli abitanti di una zona della Città densamente popolata e costò alla comunità, per l’acquisizione del suolo e la realizzazione del manufatto, la somma di £ 680.000.000, a cui si fece fronte stipulando due mutui, poi rinegoziati e unificati, di pari importo. Le rate di ammortamento scadranno il 31.12.2011;

che il Consiglio Comunale, nella seduta dell’1.12.2008, approvò la suddetta deliberazione che, nelle premesse, conteneva la relazione del dirigente dell’U.T.C. nella quale richiamava l’art.58 della legge 133/2008 e, segnatamente, il 1° comma: possono alienarsi beni immobili “non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali”e il 2° comma: “la deliberazione del Consiglio Comunale di approvazione del piano delle alienazioni costituisce variante allo strumento urbanistico generale…” “…essa non necessita di verifiche di conformità…”…la verifica di conformità è comunque richiesta…nei casi che comportano variazioni volumetriche superiori al 10% dei volumi previsti dallo strumento urbanistico vigente”.

Sempre il dirigente dichiarava che con la demolizione (del mercato) e ricostruzione bisognava variare l’area da “F1” a “B1”, portando l’indice di fabbricabilità da 3mc/mq a 8,59mc/mq. Dopo la relazione e gli interventi dei Consiglieri Comunali la proposta di deliberazione fu posta in votazione ed approvata accogliendo l’emendamento del Consigliere Mastrovito “modalità di alienazione-vendita, permuta o parziale permuta del mercato coperto, nonché la destinazione delle somme rivenienti dall’alienazione –nel caso di vendita pura il prezzo a base d’asta non potrà essere inferiore ad € 2.029.838,40- oltre ai progetti di utilizzo delle stesse somme– saranno preventivamente posti al vaglio ed all’approvazione del Consiglio Comunale- punto 5 del dispositivo;

che il dispositivo, al punto 2, testualmente recita: “di dare atto che la presente deliberazione costituisce variante allo strumento urbanistico generale, ai sensi dell’art.58, comma 2, del D.L.112/2008, convertito con legge n.133/2008”;

che con determinazione dirigenziale n.424 del 2.12.2008 fu conferito incarico all’arch.F.Fuzio di Bari per la redazione di uno studio di fattibilità per la realizzazione dell’area mercatale;

che in data 29.5.2009 la società PROMEM SUD-EST S.p.A. di Bari presentò un’offerta per la consulenza in materia di finanza di progetto (dagli atti non risulta chi l’abbia richiesta);

che in data 18.12.2009 il dirigente dell’U.T.C. sottoscrisse apposita convenzione con la predetta società, della durata di 12 mesi, riconoscendole un compenso di € 20.000 oltre all’1,5% sull’importo dei lavori di progetto;

che in data 8.3.2010 fu incaricato il geometra M. Zucchetti di redigere una relazione di stima del valore dell’area privata sulla quale dovrebbe sorgere l’area mercatale;

che alla deliberazione del C.C. n.64/2008 è correlata la deliberazione della G.M. n.172/2010. Nelle premesse si descrivono le presunte condizioni di degrado dell’attuale mercato coperto per giustificarne l’alienazione e la realizzazione dell’area mercatale. Nel 5° comma della premessa, infatti, si afferma che “con la cessione dell’area (tipizzata come area di completamento B1 – in forza della più volte richiamata deliberazione del C.C. n.64/2008- ) si ottengono le risorse finanziarie necessarie alla realizzazione dell’opera…”;

che il dispositivo di approvazione della deliberazione della G.M. n.172/2010 testualmente recita:

di approvare Il progetto definitivo (!) dell’arch. F. Fuzio di Bari e gli allegati elaborati;

di nominare responsabile del procedimento il dirigente dell’U.T.C.;

di dare atto che il progetto sarà finanziato con progetto di finanza;

di demandare al dirigente dell’U.T.C. le modalità di scelta del contraente;

che dagli atti dei quali si è dato fin qui conto non è ancora noto il costo del progetto dell’area mercatale, pur avendo la Giunta Municipale approvato il progetto. Lo si apprende dalla determinazione del dirigente dell’U.T.C. n.976 del 27.9.2010 che:

approva lo studio di fattibilità;

approva il quadro economico, che ammonta a € 13.598.465,76, di cui € 2.500.000 per acquisizione area;

indice la gara con lo strumento della finanza di progetto;

che nel disciplinare di gara, infine, si dichiara che il suolo oggetto della realizzazione dell’area mercatale non è di proprietà pubblica. “I proprietari hanno presentato formale proposta di cessione dei circa 21.600 mq al prezzo di € 2.500.000”. Da un’indagine effettuata presso gli uffici competenti sulle compravendite di terreni similari nel 2008 sono stati dichiarati ed accertati importi di € 120/mq (F1) e circa € 8/mq (F2). Le suddette valutazioni, rispetto al suolo offerto, darebbero come valore complessivo una somma di circa € 1.280.000;

che dagli allegati alla deliberazione della G.M. n.172/201 si evince che oltre all’area mercatale il progetto prevede cubature da destinare alla residenza:

nuova area mercatale:                      superficie coperta                 mq         1.715

volume                                                                                                      mc       10.290

edifici per servizi e residenze           superficie coperta                 mq         2.900

p.t.+1°, 2°, 3° piano                           volume                                      mc       15.660

parcheggi int. area merc.                                                                      mq        5.100

parcheggi int. serv. e resid.                                                                  mq        3.150;

che, infine, dal 1° dicembre 2008, data dell’adunanza del Consiglio Comunale che approvò il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari, al 23 settembre 2010, data in cui la Giunta Municipale approvò lo studio di fattibilità per la realizzazione dell’area mercatale, trascorrono ben 21 mesi nel corso dei quali, per quanto è dato sapere, non vi sono altri atti né del Consiglio Comunale né della Giunta Municipale dai quali risulta si sia deliberato di promuovere uno studio di fattibilità per realizzare un’area mercatale su un suolo privato e, meno che mai, di individuare persino il sistema della finanza di progetto.

Tutto ciò premesso i sottoscritti, nella sopradetta qualità, con il presente atto

SIGNIFICANO

che eccepiscono la legittimità dell’alienazione del mercato:

dal combinato disposto degli artt. 822-823-824 del Codice civile si evince che “cimiteri e mercati comunali” appartengono alla categoria dei “beni demaniali inalienabili”; ciò è ribadito dall’art.58, comma 1, della legge 133/2008, richiamato al punto 1 del dispositivo della deliberazione del Consiglio Comunale n.64/2008. Dispone il suddetto articolo che possono alienarsi beni immobili “non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali”; l’alienazione del bene immobile di che trattasi, perciò, strumentale all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali, è illegittima per violazione di legge;

il più volte citato art.58, comma 2, al terzo periodo recita: “…la variante di conformità è comunque richiesta…nei casi che comportano variazioni volumetriche superiori al 10% dei volumi previsti dallo strumento urbanistico vigente…”.

Riferisce ancora il dirigente che l’indice di fabbricabilità del suolo sul quali insiste l’attuale mercato coperto (F1) è pari a 3 mc/mq e che “…in caso di demolizione e ricostruzione l’intera area varia da F1, 3mc/mq, a B1, 8,59mc/mq (rileva che il DM 1444/1968 per i Comuni con popolazione non superiore a 50.000 abitanti stabilisce per le zone B1  5mc/mq). La differenza di cubatura (un incremento di 5,59 mc/mq), quindi, risulta essere abbondantemente superiore al 10% dei volumi previsti dallo strumento urbanistico vigente: la mancata richiesta di variante viola l’art.58, comma 2, della legge 133/2008.

La lamentata violazione dell’art.58 della succitata legge risulta assorbita dall’intervenuta pronuncia della Corte Costituzionale che, con sentenza n.340/2009, ha dichiarato la parziale illegittimità dell’art.58, comma 2, esclusa la proposizione iniziale: “L’inserimento degli immobili nel piano ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile e ne dispone espressamente la destinazione urbanistica”. Argomenta la Suprema Corte: “ancorché nella ratio dell’art.58 siano ravvisabili anche profili attinenti al coordinamento della finanza pubblica, in quanto finalizzato alle alienazioni e valorizzazioni del patrimonio immobiliare degli enti, non c’è dubbio che, con riferimento al comma 2 qui censurato, assuma carattere prevalente la materia del governo del territorio, anch’essa rientrante nella competenza ripartita tra lo Stato e le Regioni, avuto riguardo all’effetto di variante allo strumento urbanistico generale, attribuito alla delibera che approva il piano di alienazione e valorizzazione. Ai sensi dell’art.117, 3° comma, ultimo periodo, della Costituzione, in tali materie lo Stato ha soltanto il potere di fissare i principi fondamentali, spettando alle Regioni il potere di emanare la normativa di dettaglio. La relazione tra normativa di principio e normativa di dettaglio va intesa nel senso che alla prima spetta prescrivere criteri ed obiettivi, essendo riservata alla seconda l’individuazione degli strumenti concreti da utilizzare per raggiungere gli obiettivi (ex plurimis: sentenze nn. 237 e 200 del 2009). Concludendo sulla deliberazione eccepita (n. 64/2008 Consiglio Comunale) i sottoscritti ne significano la sua nullità ex tunc:

violazione citate norme Codice Civile;

erronea applicazione art.58, comma 2, legge 133/2008;

caducazione parziale comma 2, art.58, citata legge per effetto della richiamata sentenza della Corte Costituzionale, presupposto della deliberazione consiliare;

falsità derivata a carico del bilancio di previsione dell’Ente per l’esercizio 2009

Correlata alla citata deliberazione del Consiglio Comunale n.64/2008 è la deliberazione della Giunta Municipale n.172/2010 (assunta ignorando il deliberato del Consiglio Comunale e, quindi, esautorandolo: “…le modalità di alienazione oltre ai progetti di utilizzo delle stesse somme saranno posti al vaglio ed all’approvazione del Consiglio Comunale…”, -punto 5 del dispositivo della deliberazione consiliare n. 64/2008- ) e, soprattutto, gli atti connessi (determinazione del dirigente dell’U.T.C. n.976/2010; disciplinare di gara) che oltre ai danni già prodotti potrebbero causarne altri alla comunità amministrata.

Dal disciplinare di gara emerge la destinazione urbanistica del terreno privato sul quale l’Amministrazione Comunale intenderebbe far realizzare la cosiddetta area mercatale: dei circa 21.600 mq il 50% è “F1” e il rimanente 50% “F2”. Dice il dirigente dell’U.T.C.: “pertanto al fine di attuare il programma di intervento si rende necessario variare la zona “F2” in “F1” (è ragionevolmente possibile procedere all’indizione di una gara per realizzare una presunta opera pubblica su un terreno privato per il quale è necessaria addirittura una variante allo strumento urbanistico?). Dovrebbe ormai essere abbondantemente noto che le zone omogenee di tipo “F” individuate negli strumenti urbanistici generali perdono la loro destinazione decorsi 5 anni dall’approvazione del P.R.G. Lo strumento urbanistico generale vigente nel Comune di Gioia del Colle ha oltre trent’anni, per cui le zone “F” sono da considerarsi “zone bianche”, definizione assunta da dottrina e costante giurisprudenza, a significare che sono prive di destinazione urbanistica e improduttive di volumi.

In tale contesto non appare superfluo un puntuale riferimento normativo e giurisprudenziale:

leggi nn. 1187/1968; 10/1977; 457/1968; DPR 380/2001, art.9 -1°comma-; NTA, art.39,del vigente P.R.G.;

Corte Costituzionale: sentenze nn. 92/1982; 575/1989;

CdS: adunanze plenarie nn. 7-12-14 del 1984; CdS, sez.IV, n.6212/2004; CdS, sez.IV, n.2570/2008; CdS, sez.V, 1944/2010;

TAR Sardegna, sez.II, n.2076/2005; TAR Campania, sez.II, n.2080/2008; TAR Puglia, sez.II, n.2027/2009; TAR Lazio, n.5292/2001.

Una zona priva di destinazione urbanistica, dunque, non può produrre volumi, né può procedersi a variante, soprattutto se finalizzata a realizzare un intervento privato su un terreno privato, la qualcosa prefigurerebbe un illecito arricchimento del proprietario del terreno.

Accedendo, per pura ipotesi, alla proposta di variante essa troverebbe ostacolo nell’art.20, comma 3, della L.R. n.20/2001: “Le varianti agli strumenti comunali di pianificazione urbanistica non adeguate alla L.R. n.56/80 e/o non conformi alle prescrizioni della presente legge possono essere formate soltanto per la realizzazione di programmi di edilizia residenziale pubblica ai sensi della legge 18/4/1962, n.167, di piani per gli insediamenti produttivi ai sensi della legge 22/10/1971, n.865, e per la realizzazione di opere pubbliche e/o progetti di adeguamento agli standards urbanistici, così come definiti dalla vigente normativa, ai sensi della legge 3/1/1978, n.1 e successive modificazioni, nonché per la realizzazione di opere e interventi previsti dalla vigente legislazione statale e/o regionale”. In tal modo ha argomentato il Consiglio di Stato –sez.IV, n.3922/2008- in sede di annullamento della deliberazione consiliare n.41/2005 del Comune di Turi.

Il progetto dell’area mercatale, quindi, sembra soltanto un maldestro tentativo di trasformare circa 21.600 mq di terreno privato dall’originaria tipizzazione (F1 e F2) in una zona che, di fatto, è parificata ad una tipizzazione D4 del PRG vigente.

In dette zone, infatti, legittimamente individuate dallo strumento urbanistico generale, il 50% è destinato ad attività commerciali e direzionali ed il rimanente 50% ad edilizia residenziale. Va sottolineato, inoltre, che a fronte delle ipotetiche varianti non vi è nessuna indicazione della ricollocazione delle aree a standards sottratte.

I sottoscritti stigmatizzano, infine, la sconcertante e irrazionale metodologia seguita per la stima del valore delle aree:

Quella sulla quale sorge il mercato coperto, come dichiarato nella relazione in premessa alla deliberazione del Consiglio Comunale n.64/2008, è stata stimata dal tecnico dell’U.T.C. nella misura di € 171,00/mc, per una volumetria realizzabile di mc 11.870,40. Il valore complessivo, quindi, ammonterebbe a circa € 3.000.000. “Nel caso di vendita pura il prezzo a base d’asta non potrà essere inferiore ad € 2.029.838,40” -si afferma nella citata relazione- all’ipotetico acquirente, quindi, si farebbe uno sconto di circa 1.000.000 di €, svendendo un bene pubblico;

l’area individuata per la realizzazione dell’area mercatale viene offerta al Comune a 2.500.000 €. Il suo valore, invece, come documentato nella premessa del presente atto, ammonta a circa € 1.300.000.

Si evidenzia, quindi, una regalia per chi dovesse acquistare un bene pubblico;

un’altra regalia per il privato che propone al Comune l’acquisto dei circa 21.600 mq di terreni per realizzare l’area mercatale.

Tutto ciò premesso e significato i sottoscritti

DIFFIDANO

Il Sig.Sindaco e i Sigg. Consiglieri Comunali dal perfezionare atti e procedure in itinere e li invitano ad immediatamente porre in essere tutti gli adempimenti –propri della loro specifica funzione (revoca di tutti gli atti richiamati in premessa)– necessari per ristabilire il rigoroso e doveroso rispetto delle leggi violate.

Si riservano, in difetto, di ricorrere ai competenti livelli giurisdizionali, perché individuino gli eventuali profili di reati penali e patrimoniali che dovessero essere correlati alle numerose violazioni di legge significate nel presente atto.

Gioia del Colle, 10 novembre 2010

Allegate, a farne parte integrante, le firme dei sottoscrittori.

Il primo firmatario dell’atto di significazione e diffida

Vito Antonio Vinci